9月8日，国务院以“高质量推进城市更新、促进城市内涵式发展”为主题，进行第二十一次专题学习。国务院总理李强在主持学习时强调，要深入学习贯彻习近平总书记关于城市更新工作的重要指示精神和党中央有关决策部署，建立可持续的城市更新模式，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，以城市高质量发展更好满足人民美好生活需要。
一、三个“成为”：城市更新的战略价值新锚定
李强总理指出，城市发展加快转向内涵式发展，城市更新成为现阶段城市工作的重要抓手，成为改善居住条件、增进民生福祉的重要途径，成为扩大内需、加快动能转换的重要载体。
这一表述的关键，将城市更新的战略价值做新锚定：
民生坐标：以老旧小区、社区、街区、住房改造改善居住条件，回应“好房子、好小区、好社区、好城区”需求；
投资坐标：在土地财政放缓、传统基建边际效益下降后，以地下管网、韧性设施、智慧化改造等形成有效投资增量；
转型坐标：以存量资产运营、产业导入、低碳智慧改造，替代单纯新增开发，服务房地产发展新模式和城市动能转换。
二、五个维度看未来： 六张网为底座的内涵式城市发展
维度一：“六张网”筑底，城市更新转向“生命线韧性”
讲话提出，突出增强防灾减灾能力，积极防范应对洪涝、火灾、地震等各类灾害，以“六张网”建设为契机合理提高重要城市和灾害多发地区关键基础设施设防标准。
“六张网”即水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网。
其中，城市地下管网是“里子工程”， 城市地下管网包括燃气、供水、排水、污水、热力市政管线和综合管廊等，目前我国城市地下管网总长度约390万公里，累计建成地下综合管廊约7700公里。“十五五”期间，全国将继续建设改造城市地下管网约77万公里，其中，燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里、污水管网约10万公里、供热管网约12万公里。
该方向与中央城市工作会议“建设安全可靠的韧性城市”一脉相承，也回应了过去“重地上、轻地下”的短板。对城市而言，未来更新优先级将从外立面、景观带进一步让位于管网、设防、感知系统、应急冗余，这是内涵式发展的物理底座。
“六张网”一体规划、协同落地，水网统筹供排与防洪，新型电网支撑绿电与源网荷储，算力网与新一代通信网提供数据采集、模型推演和应急指挥数字底座，城市地下管网承担燃气、供排水、热力等生命线功能，物流网保障应急物资与城乡流通。“六张网”不是传统基建简单扩容，而是以地下管网为韧性底盘、新型基建为智能中枢，推动城市更新从“补面子”转向“强里子”，提升洪涝、火灾、地震等情景下的保供、保畅、保安全能力。
维度二：宜居宜业运营化，房企能力转向“存量运营”
讲话提出，突出提高宜居宜业水平，从群众生活起居、文化休闲、就学就医就业等场景出发，统筹推进住房、小区、社区到城区的更新改造，加快老旧街区厂区转型升级，积极导入新产业新业态，全面提升城市功能品质和发展活力。
其政策含义是，更新项目评价不再只看拆迁面积和新建面积，而看完整社区功能、产业留存、公共服务可达性和长期运营现金流。对房企和城投来说，轻资产运营、片区统筹、资产托管、产业招商、物业与商业运营能力，将逐步替代单纯拿地开发能力，成为存量时代核心赛道；适老化改造、完整社区运营、老旧厂区文创与产业孵化等专业服务商可能将迎来结构性机会。
维度三：财政金融协同，转向“政策性资金+市场资本”。
讲话明确，要加大政府投入力度，加强要素资源保障，统筹用好各类政策性资金，强化财政金融协同，推动重大工程项目建设。要更好发挥市场力量作用，加强信贷支持，完善城市更新基金等金融工具，构建多元化可持续投融资体系。
结合当前工具箱，未来或可期待“超长期特别国债/中央预算内投资做牵引+专项债做项目资本金+政策行贷款做长期资金+城市更新基金和REITs做退出与滚动”的分层结构。对险资、社保、银行理财、产业资本而言，这相当于为长期资金进入准公益、准经营型城市资产提供制度接口；但可持续性前提仍是项目现金流自平衡，纯民生、弱现金流项目仍需财政与政策性资金兜底。
维度四：文脉与风貌并重，转向“微更新、活态传承”。
讲话提出，突出塑造城市特色风貌，注重发挥城市设计的引领作用，保护好景观格局、历史文脉，传承好城市记忆。
在内涵式城市更新框架下，防止“拆真建假”、避免千城一面，未来城市更新项目审批与品质评估将更重视历史建筑活化、街巷尺度、工业遗存再利用、社区文化场景等。
维度五：制度供给提速，规划、用地、财税、金融全链条。
讲话要求加快完善政策制度体系，强化法治保障，根据实践需要调整优化规划、用地、财税、金融等政策、法律法规和标准规范。
城市更新长期受土地用途转换、容积率转移、产权重构、成本共担、审批时限等制约；若随立法和部门规章提速，存量土地混合利用、低效用地再开发、更新单元规划、财税分成与金融工具协同有望制度化。
三、结语：存量时代的核心是“资金平衡、专业运营、公众参与”