在6月26日发布的《长效治理 | 2026年6月城市更新发展报告》中指出，作为我国城市更新领域首部国家级专项规划，《城市更新“十五五”规划》正式划定“十五五”时期城市更新的量化目标、核心任务与重大落地工程，彻底告别过往粗放式“大拆大建”模式，以精细化、存量化、民生化、长效化的全新改造路线，引领全国城市更新提质升级。目前全国多地已密集出台配套政策，围绕存量资产盘活、民生配套补短板、投融资体系优化、市政设施升级四大核心方向发力，搭建全方位、多层次的城市更新支撑体系。
首部国家级更新规划落地，首设全维度量化指标，地下管网改造成重点基建短板
6月8日，住房城乡建设部在国务院政策例行吹风会上明确，国务院5月28日印发的《城市更新“十五五”规划》，是国内城市更新领域首个国家级专项顶层设计，清晰锚定2030年城市更新取得阶段性重要进展、2035年基本建成现代化人民城市的发展目标。同时部署培育城市发展新动能、营造高品质生活空间、完善城市市政基建、提升城市治理效能等六大重点任务及14项重大工程，并首次在全国层面设立城市更新量化考核指标，让城市更新工作从模糊化推进转向标准化、精准化落地。
此次规划出台的量化指标体系覆盖居住、基建、产业、公共空间等多个核心领域，指标细化且落地性极强，其中市政基础设施改造短板补齐力度空前。具体来看，“十五五”期间全国将累计完成城镇危旧房改造50万套/间、新开工改造城镇老旧小区11.5万个、老旧街区厂区改造提升1500个、城中村改造4000个，重点推进城市地下管网改造36.5万公里，涵盖供水、排水、燃气、热力、通信等各类城市地下生命线管网。
地下管网作为城市的“毛细血管”，是城市安全运行、民生保障的核心基建。过往城市发展中，老旧管网老化破损、雨污混流、管道堵塞、设施落后、安全隐患突出等问题普遍存在，不仅影响居民日常生活，还极易引发城市内涝、燃气泄漏、供水故障等安全事故，制约城市承载能力提升。本次国家级规划将地下管网改造纳入核心量化指标，大规模推进全域管网更新、修复、升级和扩容，精准补齐城市市政基建短板，全面提升城市防汛排涝、安全保供、生态治理能力，筑牢城市安全运行底线。
在改造原则上，规划坚定践行“留改拆并举，以保留利用提升为主”的核心准则，严令禁止盲目大拆大建，坚持因城施策、因地制宜、分类推进，杜绝全国一刀切的粗放改造模式。对比“十四五”时期城市更新工作，“十五五”阶段更新结构发生明显优化：传统居住空间更新规模有序回落，产业空间、公共空间、市政基础设施空间更新力度大幅攀升，城市更新从单纯的人居环境改造，转向城市功能迭代、安全提质、产业升级、治理增效的全方位更新。据国务院常务会议明确，未来五年我国城市更新相关投资规模不低于15万亿元，其中地下管网等市政基建改造将占据重要投资比重。
在实施机制上，规划创新确立“先体检、后更新”的前置工作逻辑，要求对建成20年及以上的住宅小区、老旧街区、老旧厂区开展全方位专项体检，其中地下管网老化程度、运行状态、隐患点位是体检核心内容之一。该机制能够精准排查城市基建短板、低效资产问题和民生配套漏洞，既杜绝盲目投资、重复改造、无效建设等问题，也为管网改造、小区更新、产业升级等项目布局和资金分配提供精准数据支撑，保障城市更新规划高效、精准落地。
资金保障层面，国家构建多元化、长效化投融资体系，为包括地下管网改造在内的各类城市更新项目保驾护航。政策明确允许地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，且可作为项目资本金；同时大力支持发行REITs、引入社会资本、活用政策性金融工具，破解基建改造周期长、投入大、回报慢的融资痛点。
财政支持方面，2026年中央财政安排970亿元资金专项支撑城市更新工作，重点用于居民居住条件改善、公共服务设施完善、市政管网升级等领域，预计惠及约800万户居民。自2024年起，财政部联合住建部启动重点城市城市更新先行先试工作，连续三年持续赋能北京、上海、成都、沈阳等50个重点城市，通过中央资金撬动地方财政联动、社会资本跟投的模式，放大资金使用效能，规避短期脉冲式投入弊端，助力各地制定包含管网改造在内的中长期城市更新实施方案。
地方政策密集松绑，存量更新与基建提质双向发力
依托国家级顶层规划指引，全国各省市快速落地配套举措，从规划土地、产权融资、审批税费、基建升级、业态激活等多维度突破，全面盘活存量资源、补齐民生短板，同步推进地下管网等市政设施系统化改造，形成国家级统筹、地方精细化落地的更新格局。
江苏省出台《关于进一步支持城市更新行动的若干政策措施》，聚焦规划、土地、产权、融资、税费、多元参与、审批七大领域推出23条务实举措，同时将市政基础设施提质作为重要发力点。政策明确，公共服务、基础设施及老旧住宅成套化改造项目，在无负面影响的前提下，新增建筑面积可不受容积率指标制约；工业用地提高容积率不再增收地价，存量用房转型服务业可享受5年过渡期政策，地下空间三层以下减免使用费。
系列松绑政策有效破解老旧小区配套建设、公共设施升级、工业技改扩容的落地难题，为老旧小区管网改造、雨污分流升级、地下管线扩容等基建项目扫清规划壁垒。同时，江苏沿用多元融资模式，统筹财政专项资金、专项债券、REITs、社会资本等各类资金，重点保障地下管网更新、老旧小区提质、产业园区升级等重点项目落地，摆脱单一财政依赖，构建可持续的城市更新运营模式。
重庆市发布《重庆市城市更新条例（征求意见稿）》（征求意见至7月3日），以七章四十九条的立法形式，明确九大核心更新任务，首次通过地方立法划定城市更新规则。条例重点将老旧厂房、闲置商业楼宇、城中村等低效资产改造，以及城市地下管网、公共配套设施升级纳入核心更新范畴，大力支持存量空间功能转换，既激活闲置资产商业价值，赋能文创园区、特色市集、沉浸式消费、共享办公等新业态落地，也系统化补齐城市基建短板。
在民生基建更新方面，重庆聚焦老旧小区全方位提质，不仅系统完善停车、充电、消防、无障碍设施，更将老旧管网翻新、雨污分流改造、地下管线规整、管网智慧升级作为老旧小区改造和完整社区建设的核心内容，全面解决老旧小区供水不稳、排水不畅、管网老化、内涝频发等民生痛点，持续激活社区便民零售、养老托育、家政服务等刚性消费需求。此外，重庆同步推进“好房子”建设，2026年计划完成600个老旧小区改造、新开工40个“好房子”项目、打造10个示范项目，以存量改造+品质新建的双轮模式，推动城市人居品质和基建承载力双重升级，同时倒逼本地房企跳出传统高周转开发模式，转向品质开发、存量运营、市政配套服务等多元赛道，加速房地产行业转型。
湖南省则聚焦片区化、规模化城市更新，集中发布133个城市更新片区项目，总投资达2215亿元，其中长沙布局49个重点片区，占全省总量37%，位居全省首位。本次更新项目覆盖住区、商区、厂区、历史文化街区、基础设施连片区域、综合片区六大类型，囊括老旧小区改造、城中村整治、历史文化保护、地下管网系统化升级、城市防汛排涝基建改造、文旅融合发展等八大领域。
从全国地方实践整体趋势来看，本轮城市更新形成“存量盘活+基建提质+民生升级”的三重核心逻辑。各地一方面重点盘活老旧厂房、闲置楼宇、城中村等低效资产，培育城市新业态、新动能；另一方面持续加码市政基础设施更新，以大规模地下管网改造为核心，系统化修复城市地下基建短板，完善城市排水、供水、燃气、防汛体系。同时依托城市更新补齐社区公共服务短板，激活社区消费活力，实现城市安全提质、功能升级、民生改善、产业增效的多方共赢。